Laadukkaan isännöinnin lisäarvo
Miten isännöintiala kasvaa muuttuvan maailman keskellä taloyhtiön pakollisesta kuluerästä lisäarvoa tuottavaksi timantiksi? Isännöijäksi kouluttautuva Tarja Hillman pohtii, miten isännöitsijä ylittää odotukset.
Isännöintiliiton mukaan isännöinnin merkitys tulee kasvamaan voimakkaasti: Palvelut erikoistuvat, asiakaskokemus korostuu, digitaalisuus voimistuu, osaaminen uudistuu ja maailma muuttuu. Miten kaiken uuden keskellä edetään isännöinnin lisäarvoa tuottaviksi timanteksi?
Lisäarvo-käsitettä on harvemmin yhdistetty isännöintialaan. Mutta miksei tätä tärkeintä asiakasuskollisuuden lähdettä kannattaisi käyttää myös arvioimaan isännöinnin laatua? Palvelun hinta-laatusuhteen hahmottaminen on tärkeää nimenomaan taloyhtiön hallitukselle, eli sille konklaaville joka isännöinti-investoinnista loppujen lopuksi päättää.
Isännöinnin arvo-ongelman ydin
Suomessa toimii lukemattomia taloyhtiöitä ilman ammattimaista isännöintiä. Miten voidaan aloittaa keskustelu isännöinnin lisäarvosta, jos kaikki taloyhtiöt eivät edes lähtökohtaisesti koe ammattimaista isännöintiä tarpeelliseksi?
Toimiessani kahden pienen taloyhtiön hallituksissa ja vuorottelevana maallikkoisännöitsijänä olimme yhteisöllisesti sitä mieltä, että hoidimme omaisuuttamme erinomaisesti. Kiinteistöjuridiikan luennolla havahduin ottamiimme riskeihin kun opin, että maallikkoisännöitsijänä tai taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana olisin pahimmillaan joutunut henkilökohtaiseen syytteeseen postinkantajan loukkaantuessa jäisellä pihalla. Päätös ottaa huoltotehtävät urheilun kannalta ja hoitaa ne "kuka ensiksi ehtii" -periaatteella tuntui jälkikäteen melkoisen hölmöltä.
Isännöitsijätoimistot elävät melkoisessa murroksessa perinteisen teknisen ja hallinnollisen isännöinnin ja uuden palvelukonseptoinnin välimaastossa. Odotukset eivät välttämättä kohtaa puolin ja toisin.
Ei siis ole kaukaa haettua, että isännöintiala ehkä koetaan pakolliseksi kulueräksi, joka henkilöityy kerran vuodessa yhtiökokouksissa lähinnä virallisten papereiden pyörittäjäksi. Tästä asemasta on pitkä matka lisäarvon tuottajaksi.
Isännöitsijän ammattitaito konkretisoituu kaikilla kiinteistöjohtamisen sektoreilla: juridiikassa, taloudessa, kunnossapidossa ja riskinhallinnassa.
Mistä tunnistaa isännöitsijän tuottaman lisäarvon?
Isännöitsijäsopimuksessa sovittujen tehtävien lisäksi lisäarvoa tuottava isännöitsijä jakaa proaktiivisesti asiantuntevia näkemyksiään taloyhtiön hallitukselle, ja kannustaa hallitusta pitkäjänteiseen strategiseen suunnitteluun. Hänen ammattitaitonsa konkretisoituu kaikilla kiinteistöjohtamisen sektoreilla: juridiikassa, taloudessa, kunnossapidossa ja riskinhallinnassa.
Yhdenvertaisuus on naapurisovun tae
Usein taloyhtiön toimintaan liittyy vakiintuneita käytäntöjä ja itse kehitettyjä sääntöjä, joille ei löydy perusteita yhtiöjärjestyksestä tai asunto-osakeyhtiölaista. Aikaansa seuraava isännöitsijä tuntee viimeisimmät oikeuden päätökset, ja osaa varoittaa mahdollisista sudenkuopista ja ohjata vakiintuneita käytäntöjä säädösten suuntaan. Osakkaan yhdenvertaisuus onkin yksi taloyhtiömaailman vaikeimmista kysymyksistä. Asiantunteva ja tunneälyä käyttävä isännöitsijä ehtii sammuttaa liekin ennen kuin naapurisopu on rajähtämispisteessä.
Pitkän tähtämen kunnossapitosuunnitelma on taloyhtiön arvovakuutus
Pitkäjänteinen strategia, kunnossapitosuunntelma ja tehdyt päätökset takaavat osakkaan investoinnin ja ovat apuna myyntitilanteessa. Valpas ostaja lukee isännöitsijätodistusta, toimintakertomusta ja tilinpäätöstä kuin avointa kirjaa, ja osaa arvioida hyvän isännöinnin osuuden kokonaisuudessa. Joidenkin isännöitsijätoimistojen maine on itsessään asunnon arvoa nostava.
Taloyhtiön strateginen suunnittelu nivoutuu tiukasti myös kirjanpitoon. Talousalan ammattilaiset hakeutuvat usein luontaisesti taloyhtiöiden hallitustoimintaan, mutta heidänkin on huomioitava, että taloyhtiön kirjanpito sisältää omia erityspiirteitään. Pitkäjänteisellä tuloksen hallinnalla pienennetään kassavirtariskejä ja tehdään korjaushankkeita ilman erillistä rahoitusta. Myös avustuksiin liittyvä osaaminen saattaa tuottaa suunnattomia säästöjä taloyhtiöille.
Lisäarvoa tuottava isännöitsijä on itse asiassa vähintään yhtä kiinnostunut kiinteistön ja asunnon arvon ylläpidosta kuin osakkaat itse.
Taloyhtiöiden korjausvelka on kohta kansantauti
Kunnossapitohankkeet viimeistään mittaavat hyvän isännöitsijätoimiston osaamisen. Taitava isännöitsijä osaa käyttää oman tiimin osaamisen koko kirjoa, tuntee parhaat kumppanit, osaa kilpailuttaa ne ja löytää kullekin taloyhtiölle parhaan ratkaisun eri hankkeisiin. Koska pankit eivät enää itsestään selvästi myönnä lainaa edes keskiarvoisesti hoidetuille taloyhtiöille, isännöitsijän osuus pitkäjänteisessä kehittämisessä korostuu. Ikävä kyllä näitä korjausvelan kanssa kamppailevia taloyhtiöitä on enenevissä määrin myös pääkaupunkiseudulla.
Ilmastonmuutos tuo omat haasteensa myös taloyhtiömaailmaan. Koska rakennuskantamme on suunniteltu kestämään kylmiä pakkasolosuhteita, leudot talvet eivät tarkoita säästöjä kuluissa, vaan ennaltaehkäisevän huollon tarvetta. Huolehtiva isännöitsijä selittää kosteuden aiheuttaman korroosion riskit ja ehdottaa, että lumenluonnin säästöt käytetään ensi vuonna julkisivuvaurioiden ennaltaehkäisyyn.
Timanttinen isännöitsijä on hereillä ja hengessä mukana
Valpas isännöitsijä on jo ehtinyt hoitaa taloyhtiöllesi uuden sähkösopimuksen sähkön hinnan laskettua koronaepidemian vuoksi. Ja ehkä myös tilannut juuri nyt tarjoilla olevan ilmaisen kaukolämpöanalyysin.
Lisäarvoa tuottava isännöitsijä on itse asiassa vähintään yhtä kiinnostunut kiinteistön ja asunnon arvon ylläpidosta kuin osakkaat itse. Arvoa ei määrää pelkästään kiinteistön kunto vaan lisäksi toimivuus ja asukkaiden viihtyvyys. Loppupeleissä taloyhtiön arvo ei nouse pelkistä hyvistä numeroista ja toimivasta tekniikasta. Arvoa mittaa myös sen henki. Siihen tarvitaan osaava hallitus ja taitava isännöitsijä. Menestyminen on molempien osien summa.
Oletko jo laaja-alaisella osaamisellasi lisäarvoa tuottava isännöitsijä? Varmista osaamisesi isännöinnin koulutuksessa!
Lue Tarjan aiemmat kirjoitukset Isännöinnin koulutusohjelman opinnoista: